吴翔华：从这个数字来看，分为新政颁布之前和之后两个阶段，一般认为新政颁布之后开发商和购房者的观望，导致成交量下滑是上半年日均成交量下滑的主要原因。但是仔细观察数据就会发现，在新政颁布之前的2、3月份成交量已经有下滑趋，但是到了3、4月份，受恐慌性购房的影响购房量开始暴涨。造成成交量下滑有两个原因，一是在新政颁布之前，因为价高而量缩，二是在新政颁布之后，开发商和住房者的观望，导致比08年的成交量还要下滑。成交量跟价格是密切相关的，在价格还没降到谷底的时候，成交量就开始放大，价格下降到购房者心理预期上限之后，成交量会慢慢恢复，这种现象在2008年的4季度出现过。2008年是调整年，到了4季度很多板块的价格已经出现明显下滑，在与购房者出现了预期比较接近的时候成交量不但没有减少，反而触底反弹，价格是影响成交量的一个很重要的因素同时又取决于许多政策因素。

主持人：国土资源部发言人说，一个季度之后房价会降下来，靠不靠谱？

吴翔华：主要从开发环节、用地、保障房用地等方面来讲，政府部门应尽有职责，这个方面关键是会改变市场的一些预期，能够对未来的房产市场走向，起到非常重要的作用。关于保障房用地的供应问题，是会对市场预期产生一个非常大的影响，从政策面来讲，它传导到房地产市场中，速度比较快，房地产市场目前来看还是投资性住房占得比较重的分量，因此关于投资未来的一些预期，对于目前价格和成交量来说，他的影响还是非常大的。

主持人：这种状况下，对楼市未来担心么？这个市场还会不会出现繁荣？

吴翔华：繁荣当然会出现，关键是谁的繁荣，是购房者和普通群众的繁荣还是开发商和地方政府的繁荣，这是两个概念。从普通群众来讲，寄希望于政策的一些改变，如果政策面基本因素不改变，比如地方政府土地财政，目前开发商垄断住房供应，这样一个局面不改变的话，那么他们的繁荣可能就是昙花一现。地方政府开发商的繁荣反倒会在市场进入谷底之后，在明年或者更后面一段时间的反弹当中，实现新一轮的繁荣，这也是可能的，如果说政策面触及到以上这些因素的话，那就是普通群众的繁荣。

主持人：买了房子，大量投资的人也期待繁荣？

吴翔华：这种情况其实和开发商以及地方政府站的角度是一样的。

主持人：能不能有一个相互融通的结果？

吴翔华：有的，短期内做一些让利或者短期内有一些壮士断腕的勇气，比如实现大比例保障房供应的前提下，可以带动经济迅速走出底谷，同时也可以解决老百姓的住房问题。这种前提下，商品房的上扬，和普通民生的问题，就变成两个独立的问题，这样一来投资者会盈利，老百姓住房问题会得到解决，经济，钢铁、水泥等等相关行业，也会得到一些拉动，但是唯一的损失就是地方政府的土地财政的问题。

主持人：房价越调越涨是是什么原因？

吴翔华：原因在于，所有的调控政策，都是核心问题外围打转，包括一些信贷、税收，并没有触及问题的本身，所以说越调越涨是历史的必然。

主持人：目前政策的调整有改变这种局面的可能性么？

吴翔华：这不仅取决于经济的发展，还取决于房地产本身，如果经济二次探底，那么地方政府会从新运用房地产行业，越调越涨的情况就又会出现。如果经济好转，或者找到其他替代的措施，才可能从根本上解决这个问题。他这种情况其实和开发商以及地方政府站的角度是一样的。

张辉：对于商人来说，是希望市场能够迅速回暖的。虽然上半年成交量出现了下滑，开发商还是有点担心，但是相对来说比较急进。有一部分楼盘适度的降价之后就换回了销量，也给开发商提供了一些底气，所以开发商觉得迅速降价就可以换回销量，市场是不会让你处于亏损的状态。

主持人：你刚刚的一段话中我找到三个关键词，第一个是上半年比较平静，开发商还是承受的起。第二个是期待回暖，开发商都期待市场可以好转起来。第三个关键词就是大家觉得只要降价就能换回销量，但是并不是所有开发商在这个时候都能够坚定的去降价。我看降价并不是那么普遍。

张辉：各个开发商自身的情况不一样，有的开发商资金比较紧张，对后世的判断略微悲观，就先行降价。也有的开发商对后世的判断相对乐观，资金也较雄厚，有底气先顶一段时间。

主持人：我感觉开发商并不能把降价做为自己的法宝，现在降价效果好一点，再过段时间房价一波一波往下降，可能买房人就不买账了。

张辉：因为时间拖得越长，整个市场的存量增加的越多，销售压力也会越大。

主持人：本来降价可能是一块好钢，你拖到最后就变成烂铁了。您所接触的开发商，目前降价的心理预期是不是比较急切，或者说认为还可以等一等。

张辉：有一部分开发商觉得还可以等一等，有一部分开发商则判断市场调整的周期不会很长，可能在明年春天就会迎来回暖，现在宏观调控也发出了一些会更早结束的信号。还有的开发商判断今年秋天市场就会回暖，并认为已经出现了一些迹象。开发商的资金如果能坚持到明年春天，就会继续坚持下去。

主持人：跟国土资源部的部长徐绍史说的，楼市会进行进一步的调控，好像不太一样。

张辉：因为现在整个宏观调控的形式比较复杂，既要防通胀，又要担心会不会出现二次探底的迹象，前段时间温总理的话，也透露出对宏观调控的担忧。

主持人：不少开发商认为，房地产行业在经济中是比较倚重的，还不会那么绝望，市场迟早会繁荣起来，我们将继续进行观察。